Nehéz évet zárt a magyar építőipar, de – részben éppen ezért – lassan kirajzolódnak azok a tendenciák, amik felíveléshez vezethetnek. Lakásépítésbe már most is érdemes belevágni, de a tervezést mindenképpen el kell kezdenie annak, aki támogató gazdasági környezetben akarja befejezni a kivitelezést – véli Juhász Attila, az ÉVOSZ Építőanyag-kereskedelmi Tagozatának és az Újház építőanyag kereskedelmi hálózat igazgatóságának elnöke.
‍

Anyagárak

Az egész országot lefedő, és a piac meghatározó szereplőjének számító Újház építőanyag kereskedelmi hálózat adatai szerint január óta az építőanyag árak összességében 4,7 százalékkal csökkentek. Ezen belül a szerkezetépítésben használt anyagok árai 8, a szigetelésé 11, a tetőfedésé pedig 6 százalékkal esett vissza novemberre. Ezen belül számos alaptermék ára ennél is nagyobb mértékben csökkent, a tégláé közel 14, az épületfáé 19, a habosított szigetelőanyagoké pedig 21 százalékkal mérséklődött.

„Ez önmagában nem lenne vonzó, ha további csökkenés lenne várható, de megítélésünk szerint ez egyben az anyagárak mélypontja is, innen már csak felefelé vezet az út. 2024-ben az építőanyagok árában az inflációval arányos drágulás következhet be” – mondja Juhász Attila. Ez azonban csak a legvalószínűbb forgatókönyv, az energiaárak esetleges elszállása nagymértékben emelheti az árakat, és ez a kockázat az orosz ukrán háború, valamint a közel-keleti konfliktus miatt nagyon is benne van a levegőben.

Külön érdemes említeni az üzemanyagok áremelkedését, ami rendkívül kedvezőtlenül hathat az árakra, lévén az építőanyag esetében a fuvardíjak anyagtól függően a termék árának 5-25 százalékára rúghatnak. Az üzemanyag árakban máris kódolva van egy jelentősebb, 6-7 százalékos emelkedés a jövedéki adó januári emelése miatt, és olyan nem várt tényezők is képbe kerülhetnek, mint a bolgár tranzitdíj, aminek veszélye most éppen elhárulni látszik, de bármikor ismét napirendre kerülhet.

A munkadíjak és a szakemberek elérhetősége

Az Újház igazgatóságának elnöke szerint az elmúlt években ahhoz szoktunk, hogy az építőiparból elfogytak a szakemberek, de legalábbis másutt dolgoznak, minket mindenesetre vissza sem hívnak. Ez a rendkívül kellemetlen állapot most megszűnt. Nemcsak a lakásépítések száma fogyatkozott ugyanis meg 2023-ban, hanem az állami megrendelések értéke is rendkívüli módon visszaesett. A kormány mintegy 2000 állami beruházást vont vissza, a kivitelezésre kiírt közbeszerzések értéke pedig a negyedére esett vissza. Ezeket a munkákat persze jellemzően nagy generálkivitelezők nyerték, de nagyon sok magyar kis- és középvállalkozás ezek alá szerveződve dolgozott éveken keresztül.

Most az ezeknek dolgozó szakik is munkát keresnek, és sok esetben külföldön találják meg a számításukat. Mindig van azonban a mestereknek egy elég széles csoportja, akik nem akarnak külföldre menni. Ennek számos oka lehet a nyelvi nehézségektől a családi kötelezettségekig, de tény, hogy sokan keresik itthon a boldogulást, és hajlandók ezért némi engedményre is.

„Bár a munkadíjak esetében komoly árcsökkenésre nem lehet számítani, az mindenképpen komoly előny, hogy egyre könnyebb mestert találni az egyes feladatokra. Ez nemcsak azt jelenti, hogy kevesebb a bosszúság az építkezéseken, hanem számottevő pénzügyi előnnyel is jár. A jó szervezés, az egymásra épülő munkafolyamatok jó „illesztése” pénzügyileg is kifizetődő előnyökkel jár, mert kevesebb az anyagmozgatás, a le- és felvonulás és nincsenek holtidők” – hívja fel a figyelmet a Juhász Attila.  

A kedvezményes áfa

Az 5 százalékos kedvezményes lakásáfát a kormány 2028-ig hosszabbította meg. Ez távoli időpontnak tűnik, de a KSH adatai szerint Magyarországon a családi házak átlagos kivitelezési ideje 600 nap, a lakóparkoké 908 nap, az 5 emeletesnél magasabb lakóépületek építéséé 956 nap. Ha a tervezést és az engedélyezést is beszámítjuk, akkor 2028 máris nincs olyan messze.

„Az 5 százalékos áfa hihetetlenül nagy kedvezmény. Ez ugyanis azt jelenti, hogy az építkezés csaknem minden mozzanata 20 százalékkal, azaz egyötödével olcsóbbá válik, hacsak nincs benne nagy tételben saját munkavégzés, kalákázás, vagy számla nélküli kivitelezés, de ez utóbbit senkinek sem ajánljuk, lévén az ilyesmire szerződést sem lehet kötni, ekképp garancia, vagy jótállás sem érvényesíthető, nem is beszélve a lebukás kockázatáról” – mondja az Újház igazgatóságának elnöke.

A piaci finanszírozás

A piaci kamatok máris csökkenésnek indultak, és az év második felére még kedvezőbbé válhatnak. Az infláció – és vele a kamatok – csökkenése most kódolva van a rendszerbe. A Magyar Nemzeti Bank éppen ezért a következő hónapokban várhatóan 0,75 százalékos lépésekkel csökkenti havonta az alapkamatot, elemzői várakozások szerint egészen 6 százalék körüli szintig.

A bankrendszer feltehetőleg követi lakáshitelek kamataival az MNB-t, tehát egy közeljövőben elindított hitelfelvételi eljárás már egészen kedvező kamatkörnyezetben válik majd élessé. Juhász Attila szerint egy 7 százalék körüli piaci hitel, az azt kiegészítő kedvezményes konstrukciókkal (A CSOK+ hitel kamata 3 százalék) együtt már egy olyan hitelkombinációt biztosíthat az építtetőnek, aminek törlesztése a reáljövedelem várható növekedése mellett ismét vállalhatóvá válik.

Az ingatlan, mint befektetés

Nem elhanyagolható szempont, hogy míg a magas infláció idején lényegében semmilyen befektetési lehetőség nem vehette fel a versenyt a lakossági állampapírokkal, most már ezek hozama is csökken. Akinek tehát van megtakarítása, annak érdemes elgondolkodnia azon, hogy mihez kezdjen a pénzével, és ebben a gondolkodásban lassan igazi alternatívává válhat az ingatlan befektetés, hiszen mire a kivitelezésnek vége lesz, az árak ismét emelkedésnek indulnak.

Ez nemcsak a lakásépítésekre igaz, hanem a használt lakások felújítására is. A használt lakáspiacon további áresésre már csak nagyon kevesen számítanak, a néhány éven belül felpörgő piacon pedig a most befektetett munka bőven megtérülhet, hiszen jobb időkben a minőségi lakásokat keresik a vásárlók. Különösen kedvezők lehetnek az energiahatékonysági beruházások, azon belül is a szigetelés és a nyílászárók cseréje, mert a vevők erre most rendkívül fogékonyak, az alapanyagárak pedig ezen a téren számottevően csökkentek.  

A CSOK+

2024-től újabb otthonteremtési támogatás segíti a gyermeket vállaló házaspárokat. A CSOK Plusz egy rendkívül kedvezményes, államilag támogatott hitel, amelyet a gyerekvállalást tervező, vagy meglévő gyerek mellett újabb gyerek vállalását tervező családok tudnak igénybe venni. A CSOK Plusz hitele 15, 30 vagy akár 50 millió forintos összegben is igényelhető fix 3 százalékos kamattal.

A hitelt az első közös lakás megszerzéséhez, a meglévőből nagyobb, komfortosabb otthonba költözéshez, vagy akár a meglévő lakás bővítéséhez is igénybe lehet venni. A gyerek megszületését a rendszer további kedvezményekkel jutalmazza: az első gyerek érkezésekor a szülők egy évig szüneteltethetik a hitel törlesztését, a második és minden további gyerek után pedig 10-10 millió forinttal csökken a hiteltartozás.

A CSOK+ a Magyar Nemzeti Bank szerint 3 év alatt 380 milliárd forint hitelfelvételt generál, az eddig megnyilvánuló bankok azonban ennél nagyobb hitelfelvételt prognosztizáltak. „Ez erőteljesen megmozgatja az építési piacot, hiszen Magyarországon az emberek 93 százaléka saját tulajdonú lakásban él, ami miatt a legtöbb lakásvételi tranzakció egy másik lakás eladásával jár, aminek vevője feltehetően ugyancsak felújítási munkálatokba kezd” – mondja Juhász Attila. E közvetett hatás miatt a CSOK+ piacélénkítő hatása tovagyűrűzik a rendszeren, ami akár már a jövő év második felétől az építési piac felpörgéséhez vezet.

„A várható élénkülés és áremelkedés üteme ma még nem látható, de ha azzal számolunk, hogy az elhatározástól a megvalósítás elkezdéséig a legjobb esetben is 3-6 hónap telik el, akkor nyugodtan kijelenthetjük, hogy most érdemes megfontolni a lakásépítés vagy felújítás lehetőségét, és megkezdeni a tervezést” – mondja az ÉVOSZ Építőanyag-kereskedelmi Tagozatának elnöke.